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ファイナンシャル・プランニング事務所『FP Office-T』
1級FP技能士(資産相談業務)の代表者が、あなたの大事な資産の運営・管理方法や、会社・事業の運営・管理方法など、不透明な経済環境を乗り越える知恵と方策を提案します。日刊建設工業新聞で、国土交通省や農林水産省、経済産業省、東京都庁、横浜市庁などの取材を担当。建設市場の国際化や入札・契約制度、経営事項審査などの制度設計のほか、農業農村整備事業を含む農林水産省関連補助・助成制度に詳しい。
保有資格は宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、競売不動産取扱主任者、一種証券外務員有資格者、住宅金融普及協会認定住宅ローンアドバイザー。日本ジャーナリスト会議(JCJ)所属。1997年1月に「別れの御櫛〜斎王大伯皇女物語」で名古屋タイムズ(2008年10月31日付発行をもって休刊)創刊50周年文芸賞佳作受賞という異色な経歴を持つ。
ご相談は電話0466-61-1346(代表)、またはメール(fp_office-t@cdej.com)へ。
賃貸経営、個人と法人の分岐点ってどれくらいですか?(続編)
[不動産運用]
2015年5月3日 8時30分の記事
前稿では、賃貸住宅の経営でどちらが得なのか、具体的な分岐点を提示した。法人化を行うのか、行わないのか…長所と短所が並立し、どちらを選択するのかは、たとえFPからアドバイスを受けたとしても、最終的には判断するのは貸主側になる。
法人化の長所と短所をそれぞれ指摘するので、参考にしてほしい。
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法人化のメリットとしては、生命保険料は個人の場合、最大で12万円の控除となるものの、法人負担の場合は全額(または半額)を損金として計上できる。つまり、経費として計上できるわけだ。
また、電話料金や水道光熱費も全額経費として計上できる。家族を法人の役員に就任させ、適正な水準の役員報酬を支給すれば、所得を分散でき、役員ごとに給与所得控除を受けることができる。
この役員ごとの給与所得控除がミソで、家族全体で税金を低く抑えることができるのだ。役員報酬として給与を支払う場合には、青色事業専従者給与に比べ、給与水準の設定面で自由度が大きい。
役員報酬の設定方法のコツは、業種水準が産業連関表で分かるので、業績が良好であれば、業種水準よりわずかに高めに設定しても目立たない。税務当局に対して目立たないことが重要なのである。
さらに、役員報酬として早い段階で次の世代に財産を承継させることができる。相続対策を視野に入れた扱いができるということである。
そして、何よりも重要なのは青色欠損金、いわゆる赤字の繰り越しが9年間にわたって行えることにある。個人の場合は、繰越期間は3年間。赤字を持ち越せる期間が個人と比べ3倍も違うと、「法人化した方がいいのかな」と考えてしまうゆえんでもある。
しかし、メリットばかりを並び立てたが、実際には法人化すると、いろいろ面倒な局面をクリアする必要がある。まずは、法人設立時という最初の手続きに手間と費用が掛かる。
たとえば、建物所有会社(管理運営会社)を設立する際には、個人から法人へ不動産の譲渡を行う手続き(契約)を行う必要がある。この時点で、ケースによっては譲渡所得に対する税金が課税される可能性がある。
次いで、個人から法人に引き継いだ不動産に関し、個人での借入金(残債務)がある場合、返済または借入金を法人に付け替える契約が金融機関との間で必要になる。
つまり、同機関の協力がなければ、賃貸住宅の経営について、個人から法人への切り替えが頓挫しかねないことになる。金融機関の説得を済ませてからの手続きとなろう。
第三は、法人の決算修正と法人税申告が必要になることだ。税務に明るいオーナーであれば、まさに「自主申告納税」方式を地で行けばいい。ただ、多くの場合は法人税の複雑さに打ちのめされ、自己申告納税を止め、税理士に依頼することになる。
そこで追加費用で税理士の報酬が発生、経費が余分に掛かることになる。税理士の選定は最も大事で「税務調査を視野に入れ、いざという時には、税務署と闘う税理士、闘える税理士を選ぶ」ことだ。
この最後の最後でつまづき、対処しきれない(払いきれない)ほどの修正申告を迫られ、「不動産を切り売り」する事態に陥るオーナーが意外に多いので一言付け加えておく。(終わり)
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1級FP技能士(資産相談業務)の代表者が、あなたの大事な資産の運営・管理方法や、会社・事業の運営・管理方法など、不透明な経済環境を乗り越える知恵と方策を提案します。日刊建設工業新聞で、国土交通省や農林水産省、経済産業省、東京都庁、横浜市庁などの取材を担当。建設市場の国際化や入札・契約制度、経営事項審査などの制度設計のほか、農業農村整備事業を含む農林水産省関連補助・助成制度に詳しい。
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